החלטה בתיק רע"א 3251/11

1.            לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (בהרכב כב' השופטות: א' קובו (סג"נ), מ' רובינשטיין (סג"נ) ו-ע' צ'רניאק) ב-ע"א 2774/07, בגדרו התקבל ערעורם של המשיבים 2-1 על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כב' השופט מ' בן חיים) ב-ת"א 52100/03.

להלן יפורטו הנתונים הנדרשים להכרעה בבקשה. מאחר שרוב הנתונים פורטו בהרחבה בפסקי הדין של בתי המשפט הנכבדים קמא, אדרש כאן רק לתמציתם.

תמצית העובדות הצריכות לעניין

2.            ענייננו במגרש בשטח של 926 מ"ר בבני ברק (להלן: המגרש), עליו עומד בנין צמוד קרקע ובו שלוש דירות הצמודות זו לזו, ששטחן המצרפי 150 מ"ר (להלן: הבנין). המשיבה 4 היא בעלת המגרש והבנין. המשיבים 2-1 (יחדיו), המשיב 3 והמבקשת חולקים את זכויות החכירה במגרש, כך שלכל אחד מאלה זכות חכירה בשליש מהמגרש, וכן זכות חזקה באחת משלוש הדירות שבבנין. 

3.            במהלך שנת 2002 הגיש המשיב 3, בקשה להיתר בניה להקמת בית מגורים בן 3 קומות על החלק הצפוני של המגרש. המשיבים 2-1 הגישו התנגדות לבקשה וטענו כי קבלתה תגרום לפגיעה בקניינם, אך ועדות התכנון דחו את ההתנגדות. בעקבות זאת הגישו המשיבים 2-1 לבית משפט השלום הנכבד בקשה לפירוק השיתוף במקרקעין על דרך של רישומו של הבנין כבית משותף, בהתאם לסעיף 42(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין).

4.            בית משפט השלום הנכבד דחה את תביעתם הנ"ל של המשיבים 2-1, וקבע כי בנסיבות העניין לא ניתן לבצע פירוק על דרך של רישום בית משותף, משום שבנסיבות העניין "עיקר המקרקעין", כלשון סעיף 42(א) לחוק המקרקעין, איננו הבית המשותף,  אלא המגרש. עוד קבע בית משפט השלום הנכבד כי המשיבים 2-1 נהגו בחוסר תום לב בכך שהסתירו הסכם בין בעלי הזכויות במגרש, אשר חילק אותו ביניהם לחלקים מסוימים. לבסוף החליט בית משפט השלום כי נוכח מערכת היחסים העכורה בין הצדדים - אין טעם ברישום הבנין כבית משותף, משום שהדבר רק יעמיק את קשיי השיתוף ולא יסייע בפתרון המחלוקות.

5.            על פסק דינו של בית משפט השלום הנכבד הגישו המשיבים 2-1 ערעור לבית המשפט המחוזי הנכבד, אשר קיבל את הערעור, הפך את החלטת בית משפט השלום, וקבע כי יש להיעתר לבקשה לפירוק השיתוף על דרך של רישומו כבית משותף - ובלבד שהמפקח על רישום המקרקעין יקבע כי הדבר אפשרי (אציין כי גם המשיב 3 הגיש ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום, וערעורו נדחה, אך הליך זה איננו מענייננו). בית המשפט המחוזי הנכבד קבע עוד כי הפרשנות למונח "עיקר המקרקעין" צריכה להתבצע באופן מהותי, ולא באופן כמותי, וכי היות והמגרש איננו אלא חצר של הדירות, יש לקבוע כי הדירות הן העיקר. בנוסף קבע בית המשפט המחוזי הנכבד כי אין בחוסר תום הלב שייחס בית משפט השלום הנכבד למשיבים 2-1 כדי לפגוע בזכויותיהם הקנייניות באופן שתשלל מהם הזכות לדרוש פירוק שיתוף בדרך של רישום הבנין כבית משותף. בית המשפט המחוזי התייחס אף הוא למערכת היחסים שבין הצדדים, אך טען כי מדובר במחלוקות טבעיות ושגרתיות, וכי אפשר שהצדדים יגיעו להסכמות בעתיד, ולכן אין מניעה להורות על רישום הבנין כבית משותף.

           מכאן בקשת רשות הערעור שבפני.

טענות הצדדים

6.            בבקשתה, טוענת המבקשת כי שגה בית המשפט המחוזי הנכבד בהחלטתו על פירוק השיתוף על דרך של רישום הבנין כבית משותף. מלבד טענותיה הנוגעות למקרה הפרטני, המבקשת סבורה כי פסיקת בית המשפט המחוזי הנכבד מעלה שלוש סוגיות עקרוניות שנדרש שיבואו על פתרונן בבית משפט זה.

הסוגיה הראשונה, נוגעת לשאלה האם בית המשפט, בבואו לבצע פירוק שיתוף במקרקעין על דרך של רישום בית משותף, יפרק את השיתוף ב"אופן מינימאלי", או ב"אופן מקסימאלי". לגרסת המבקשת, בית המשפט המחוזי בחר בשיטת "הפירוק המינימאלי", כך שלמעט הדירות יהיו כל יתר השטחים רכוש משותף בבעלות משותפת. במקום זאת, כך לשיטת המבקשת, היה על בית המשפט המחוזי, לאחר שבחר בפירוק שיתוף כאמור, לבחור בשיטת "הפירוק המקסימאלי", דהיינו לבצע חלוקה של המגרש ושל זכויות הבנייה ולהצמידם לכל דירה ודירה.

הסוגיה השניה, עוסקת בשאלה אם בעת פירוק הבית המשותף יש לחלק את זכויות הבניה ולהצמידן לכל אחד מן השותפים. המבקשת סבורה כי יש לאפשר הצמדת זכויות בניה לכל אחד מן השותפים בבית משותף כדי ש"תושלם מלאכת החלוקה", וזאת על פי דעת המיעוט ב-ע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר פ"ד נט(6) 449 (2005) (להלן: עניין שטרייכר).

הסוגיה השלישית אותה מעלה המבקשת, נוגעת לאופן בו יש לפרש את המונח "עיקר המקרקעין" הקבוע בסעיף 42(א) לחוק המקרקעין, אשר לטענת המבקשת מוביל לכך שהבנין, מושא הבקשה, איננו מהווה את "עיקר המקרקעין" ומכאן שאין לקבוע פה פירוק בדרך של רישום בית משותף.

7.            לעומת המבקשת - המשיבים 2-1 טוענים כי בנסיבות ענייננו אין מקום להיענות לבקשה, וכי המחלוקות בין הצדדים - אינן ראויות לדיון בפני ערכאה שלישית. המשיבים 2-1 מוסיפים וגורסים כי כל השאלות, העקרוניות לכאורה, שהעלתה המבקשת נידונו בהרחבה הן בפני בית משפט השלום והן בפני בית המשפט המחוזי, והאחרון יישם כהלכה את הוראות החוק והפסיקה. מכאן שאין בפנינו כל סוגיה שדורשת הכרעה בבית משפט זה.

להשלמת התמונה אציין כי המשיב 3 לא הגיב לבקשה, וכי המשיבה 4 הודיעה כבר בהליך שהתקיים בפני בית משפט השלום הנכבד כי היא איננה מתנגדת לפירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף.

דיון והכרעה

8.            לאחר עיון בבקשה, בתשובת המשיבים 2-1 וכן בתגובת המבקשת לתשובה - הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

9.            הלכה היא כי רשות ערעור "בגלגול שלישי" תינתן רק במקרים חריגים בהם "החשיבות המשפטית חורגת מן העניין שיש לצדדים הישירים בהכרעה במחלוקת" (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123, 128 (1982) (להלן: הלכת חניון חיפה)).